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地王豪宅泛滥 一线楼市陷结构畸形窘境


  2016年的一线城市,想必令融创、泰禾这样的豪宅开发商内心暗喜。

  这两家在北京以开发顶级豪宅著称的开发商,最近同步闯入深圳,拿下了这个他们觊觎已久的市场。不同的是,融创通过并购,泰禾则通过拍地获取了项目。

  然而如今的一线城市,房地产结构日趋畸形,地王频出,豪宅泛滥,在10万+及以上高端住宅这个细分市场,竞争已然十分激烈。

  一线城市的另一面却是,高企的房价不断推高城市生活生产成本,房地产及金融侵蚀着其他产业的空间,中产阶层和实业公司试图逃离,城市财政收入中制造业和工业占比下降,创业创新活力衰减。

  地王助推全面豪宅化

  2015年以来,在北京、深圳、上海的财政收入中,土地出让金收入和房地产相关税收收入占比大增。

  根据中原地产统计,2013-2015年,一线城市土地出让金收入年均全部超过了5000亿,2013年同比2012年翻了一倍多。

  今年截至目前,一线城市土地出让金已达1010亿,地王频繁出现。今年全国最高的50宗土地合计成交总价为2013.29亿;在50宗总价地王里,一线城市有14宗,很多之前刚需的区域,比如北京的五环外,都出现了地王。

  但与此同时,中原地产研究部统计数据显示,前4月一线城市住宅用地供应明显下调,仅供应42宗,合计住宅用地建筑面积为632万平米,是十年来的最低值;

  截至5月8日,一线城市住宅土地成交也跌到最近10年低点,仅成交27宗住宅用地,总规划建筑面积只有360万平米。

  中原地产首席分析师张大伟认为,一线城市住宅用地供应减少,导致市场逐渐出现了豪宅化的趋势。北京、上海出让的郊区土地未来售价预期都要在6万+;未来新上市的商品房定价会出现高端化趋势,而很多过去认为是非豪宅区的区域将会供应大量的豪宅项目。

  事实上,今年的一线城市可以称之为“豪宅年”。前4个月,北京总价千万以上的豪宅已签约1564套,达到了2015年全年的一半。按套数计算,占到了整体市场成交量的10%,按金额计算,占比更是高达37.9%。

  其中,截至5月18日,单价10万+的顶级豪宅签约134套,占2015年全年151套的88%。

  在深圳,豪宅也是超级火爆。深圳中原、安居客统计数据显示,前4个月,深圳3000万以上的豪宅共成交98套,是2015年同期的4.45倍,较去年后4个月也增长了42%,豪宅去化周期保持在9.8个月的合理水平。

  4月深圳共有5个豪宅入市,分别是位于福田的宝生Midtown以及位于南山的华润深圳湾悦府、恒裕滨城二期、半岛城邦三期和深圳湾公馆,单价均在10万以上。

  根据深圳中原研究中心监测,5月预计有9个豪宅项目进行开盘或加推,包括宝安的壹方中心玖誉,福田的大康福盈门、宝能公馆230平楼王单位,南山华侨城的天鹅湖一号、蛇口的水湾1979、后海的汉森吉祥龙258平5房等,开发商的入市脚步在加快。

  豪宅的大幅成交和占比,也拉高了全市均价,深圳南山区新房均价在本月第二周接近10万/平方米;位于蛇口的半岛城邦新品上月开盘,均价8万被认为已非豪宅价格,推出的400多套房源几近售罄。

  被高房价侵蚀的空间

  进入2016年,尽管一线城市的土地和房市销售火爆,但其他产业并未如此。

  北京市统计局数据显示,1-4月,该市计算机、通信和其他电子设备制造业增加值下降17.0%,降幅比1季度扩大1.1个百分点。

  拉长时间来看,2015年以来,北京规模以上工业增加值累计增速从4%左右一路下滑,目前已在2%以下,在今年的1-2月,还曾跌到2%的负增速。

  虽然并不能十分确定工业增加值增速下滑与房地产高企有关,但可见的是,北京一系列与计算机、电子制造业相关的产业公司,正在把总部或分公司从市区迁往更偏远的郊区如上地、亦庄、通州甚固安、廊坊等地。

  根据北京市经济和信息化委员会主任张伯旭的报告,2016年主要预期目标是:产业结构不断优化,符合首都城市战略定位的产业加快发展,其中规模以上现代制造业和高技术制造业增加值增速均在7%左右,现代制造业占全市工业的比重超过50%;不符合首都城市战略定位的产业加快疏解和退出,增加值下降5%以上。

  “北京市的房地产供地将会越来越少,这也是像通州、燕郊这样的郊区和近京区域楼市火爆的原因,北京房地产市场只会不断外延,”北京一家大型开发商内部人士说。

  而在深圳,在2015年全国土地出让收入锐减21.6%的背景下,深圳土地收入逆势增长36.9%。对此财政部表示,主要是深圳经济增长强劲、房地产市场交易火爆、土地资源相对稀缺、地价持续偏高所致。

  数据显示,2015年,来源于深圳的公共财政收入达到7240亿元,比上年增长30.2%,其中中央级收入实现4512亿元,增长29.7%;深圳市地方级收入实现2728亿元,增长31%,为近8年以来新高。

  分行业看,去年深圳税收规模占比前四大行业是制造业、金融业、房地产业和批发零售业,合计占整体税收的比重达到71.6%,但制造业比重下滑,房地产占比明显上升。

  以龙岗区为例,2015年在楼市火爆的带动下,房地产投资额占到固定资产投资比重的74%,制造业投资大幅萎缩,同比下降60.4%,占比仅为5%。

  据21世纪经济报道记者实地调查,在龙岗、南山,由于房价的快速上涨抬高了住宅租金,同时商业办公及厂房的租金也被抬高,一些企业受困于成本的上升,不得不整个企业或者将部分经营活动迁出;还有一部分企业,因为制造业盈利能力下降,开始将资金投入到房地产开发当中,实体行业资金频现抽离。

  2015年,深商研究会在一项针对120家企业的调查中提问,假设有一天迁出深圳,原因会是什么?大部分企业勾选了“房价过高”选项。

  在上海,2015年外来常住人口出现了负增长,同比下降1.5%,这是15年来的首次,也被外界认为与高房价有一定相关性。有不少学者指出,上海这类特大城市,随着房价不断上涨和产业结构调整,低收入人群包括刚毕业的大学生,都有可能离开。

  结构畸形的风险

  在张大伟看来,“面粉贵过面包”已成一线城市的常态。而目前的市场创造地王的基本都是上市企业和国企,资金实力更强,对未来市场波动的抗压抵御能力也更强。

  在过去一年,房地产政策宽松,上市企业融资资金成本大幅下调,也导致了很多企业敢于拿地,国企在土地市场也表现的更加激进。

  如5月18日,保利地产以54.5亿元拍得上海浦东新区周浦纯住宅地块,溢价率高达296%,可售住宅楼板价5.45万/平方米。

  但包括张大伟在内的多位业内人士指出,未来一年,房价是不是会出现这么大幅度的上涨疑问很多,地王入市的难度多大,将成为2016-2017年最大的疑问。

  在北京平均商品房住宅楼面价已全面超过3.7万/平方米的情况下,房企未来运营的难度越来越大;按照目前地价超过房价的趋势,需要未来2年房价上涨100%以上,这些地王才能上市。

  上海易居房地产研究院副院长杨红旭就认为,保利所拿的浦东地块很难盈利。

  值得注意的是,曾经激进的融创中国并没有参与去年以来一线城市的地王盛宴。

  融创中国主席孙宏斌认为,京沪地价已经高得离谱,“部分企业2013年在土地市场疯狂时期获得项目至今还没有入市,2015年一线城市高价地块频出,而这些项目将集中在2016年集体入市。未来很多企业在去化方面将十分艰难。”

  嘉丰瑞德金融数据总监Frank则认为,房企疯狂拿地的背后是资金加杠杆的不断输血,在“地王”频现背后,是整个行业不断攀升的负债。中国指数研究院数据显示,2015年百强房企资产负债率继续上行,均值达到75.4%,较2014年上升1.5个百分点。

  而高负债、高杠杆无疑提升了违约和投资风险。碧桂园CFO吴建斌认为,拿地风险是房企最大的风险。一旦某一地块投资失误,就可能引发连锁效应,公司首先要做的就是最大限度地规避投资风险。

     融易网(www.ironge.cn)整理报道


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